* ¿Cómo sabemos que tenemos un buen administrador? Los valores del buen administrador de fincas
El coste que supone el administrador es uno de los mayores desembolsos que afrontan las comunidades de vecinos, pero también uno de los más rentables si este realiza sus tareas con profesionalidad y capacidad.
Desde nuestra filosofía de empresa, consideramos que un buen administrador debe un buen profesional que cumpla una serie de valores y requisitos:
- Ser una persona honesta, que transmita la confianza y fiabilidad necesaria para dejar su hogar en sus manos, que sea paciente y sobre todo dedicada a su trabajo.
- Velar por la seguridad y el bienestar de la comunidad que administra.
- Debe saber cómo solucionar los problemas que se plantean de una forma metódica y justa. Por ello, el administrador es una persona que se caracteriza por su empatía.
- Se ocupa de todo: atiende las necesidades, gestiona y resuelve los problemas de la comunidad de manera profesional y con inmediatez.
- Forma parte de un equipo cualificado de profesionales que operan en diversos campos: abogados, economistas, arquitectos…
- Dispone de una cartera de proveedores a la que recurrir cuando exista alguna avería o se tenga que realizar alguna reforma. Reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas.
- Lleva las cuentas al día y de manera totalmente transparente.
- Gestiona el pago de las deudas de vecinos morosos.
- Se preocupa por la calidad del servicio.
-Por último, el administrador de fincas, debe estar colegiado. La colegiación es garantía de calidad.
*¿Cómo cambiar de administrador de fincas?
Muchas veces el cambio de un administrador en una comunidad de propietarios, es algo más habitual de lo que imaginamos. En cualquier proceso, es fundamental seguir estos cuatro pasos:
- Convocar una Junta Extraordinaria por parte del Presidente o contar con el respaldo del 25 % de los coeficientes de participación de la Comunidad para promover dicho cambio.
- Se debe fijar un plazo para seleccionar un nuevo administrador.
- Requerir a alguno de los miembros de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente) una convocatoria de una Junta General Extraordinaria por parte de los propietarios promotores para tratar el siguiente punto en el orden del día "cese del actual secretario-administrador: estudio y aprobación si procede" o "cese del actual administrador de finas: estudio y aprobación si procede". Para que tenga validez el acuerdo, deberá ser aprobado con mayoría simple de los coeficientes de los propietarios asistentes a la Junta.
- Comunicación del acta del acuerdo adoptado en la Junta. Todos los vecinos deben percibir una copia del acta en un periodo máximo de una semana desde la celebración de la reunión. Dicha acta deberá reflejar el acuerdo adoptado y la fecha definitiva del cese del actual administrador.
*La Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal, reformada en el 2013, normaliza una forma especial de propiedad, por pisos o locales que es lo más normal en las ciudades.
Corresponde a cada propiedad, piso o local, el derecho particular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local, según este sistema de copropiedad, además de la copropiedad con el resto de los vecinos, de los elementos y zonas comunes de la finca o edificio (portales, patios, fachadas, ascensores, escaleras, etc.).
A cada propiedad se le asigna una cuota de participación en relación con el valor total del edificio. Mediante esta cuota se determinará que porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada uno.
*El "Título Constitutivo" de la comunidad
Cuando nos disponemos a comprar una vivienda, es importante que sepamos y consultemos en el Registro de la Propiedad el denominado "Título constitutivo" de la propiedad horizontal.
Es un documento que detalla el edificio en general, y cada propiedad en particular, describiendo el tamaño, planta, y los anejos como buhardillas, trasteros, o plazas de garajes.
En el título constitutivo se establece el coeficiente que corresponde a cada propiedad, tomando como base la extensión útil de cada una en relación con el total del inmueble, su situación interior o exterior, y el uso que el propietario puede hacer de los elementos comunes.
*¿Qué son las normas de Régimen Interior?
Aparte de los estatutos, los propietarios pueden establecer una serie de normas que regulen la correcta utilización de servicios comunes y convivencia (por ejemplo, estableciendo el horario de apertura de la piscina).
Estas normas son de obligado cumplimiento, y para su cambio basta el voto de la mayoría simple de los propietarios.
*Las obligaciones del propietario
- Cuidar de las instalaciones y elementos comunes de la Comunidad.
- Conservar en un buen estado su propiedad.
- Permitir la entrada en su propiedad para reformar y arreglar las exigencias del edificio imprescindibles para su conservación y para la creación de servicios comunes de interés general.
- Contribuir, con arreglo a su coeficiente, a la dotación del fondo de reserva, que no podrá ser inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la comunidad, para atender las obras de conservación y reparación del edificio.
- Abonar, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales de la finca, para el adecuado mantenimiento y sostenimiento de la finca, sus cargas, servicios y responsabilidades.
- El transmitente (vendedor, donante...) deberá declarar hallarse al corriente de pagos con la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeuda, en instrumento público, a la hora de transmitir su propiedad.
- Notificar al secretario-administrador de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la propiedad, así como comunicar el domicilio de España a efecto de correspondencia relacionada con la Comunidad.
*Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios
Es obligatorio, que cada comunidad realice las obras imprescindibles para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus servicios, para cumplir las condiciones estructurales, de estanqueidad, seguridad y habitabilidad.
Los propietarios que se nieguen o demoren, sin justificación, la ejecución de las órdenes impuestas por la autoridad, responderán de manera individual de las multas que puedan sancionarse vía administrativa.
